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부동산 분산투자 절세 '0순위' -주택 9억.나대지 6억이상 종부세 내야
기본정보   이름: 나라텍스      등록일: 2009-12-08 19:44:32     조회: 11154     




"부동산을 사고 팔기 전에 세금부터 따져보세요." 내년부터 종합부동산세가 도입되고 주택의 건물과 토지를 합산해 재산세를 매기는 등 부동산 세금제도가 확 달라진다.

바뀐 세금제도는 일정 기준 이상 부동산을 보유한 집부자나 땅부자에게는 높은 누진세율로 중과세하는게 특징.

부동산 포트폴리오 다시 짜라=새로 도입되는 종합부동산세는 개인의 보유 부동산을 모두 합산해 세금을 매기는 것이 아니라 △주택 △나대지 △사업용 토지 등 3종류로 나눠서 합산해 부과한다.

따라서 주택이나 토지 한 쪽에 재산을 모두 투자하는 것보다는 골고루 나눠서 투자하면 세금 부담을 줄일 수 있다.

종합부동산세 부과 대상은 주택의 경우 기준시가 9억원 이상, 나대지는 공시지가 6억원 이상, 사업용 토지는 공시지가 40억원 이상이다.

여윳돈 13억원을 모두 주택에 투자하면 종합부동산세를 내야 하지만 주택에 8 억원, 나대지에 5억원씩 투자하면 종합부동산세를 내지 않아도 된다.

예를 들어 9억원이 조금 넘는 주택 한 채만 갖고 있어도 종합부동산세 부과 대상이 되지만 50억원이 넘는 부동산 갑부라도 주택 8억원, 나대지 5억원, 사업용 토지 39억원으로 나눠서 갖고 있으면 종합부동산세 대상이 아니다.

매매 타이밍 세금으로 찾아라=새로 도입되거나 바뀌는 세금제도가 언제부터 시행되는지를 꼼꼼히 따져서 언제 사고 팔지를 선택하는게 좋다.

우선 내년 1월부터 등록세율이 3%에서 2%로 1%포인트 인하되고 개인들이 기준 주택이나 건물을 거래할 때는 0.5%포인트 추가 인하되기 때문에 주택거래신고 지역에서 집을 살 때나 새 아파트를 살 때는 올해 말보다 내년 이후가 유리하다.

기존 일반 아파트는 과표 현실화율과 세율 인하폭을 잘 따져서 어떻게 해야 할 지를 분석하는 것이 바람직하다.

재건축아파트를 비롯한 일부 서울ㆍ수도권 아파트는 과표 상승폭이 세율 인하 폭보다 커서 등록세 부담이 오히려 더 커질 수도 있다.

내년 4월부터 주택가격공시제도가 도입돼 단독주택의 과표가 현재 시가의 30% 안팎에서 80%로 대폭 현실화할 예정이어서 단독주택은 내년 3월 말 이전으로 매수 시기를 잡는 게 낫다.

재산세와 종합부동산세 등 보유세의 과세기준일이 6월 1일이란 점도 명심해야 한다.

보유세는 6월 1일 현재 소유자를 기준으로 세금을 매기기 때문에 집을 팔 때는 5월 말까지, 살 때는 6월 이후에 등기가 처리될 수 있도록 매매하는게 좋다.

다만 1가구 3주택자 중과세 조치를 유예하자는 법안이 국회에 제출됐기 때문에 다주택자는 당분간 국회에서 이 법안이 처리되는지를 보고 매매 시점을 선택할 필요가 있다.

분리과세 상품 주목=농지(전ㆍ답)나 임야, 과수원, 목장용지는 아무리 많이 갖고 있어도 종합부동산세가 부과되지 않고 0.07%의 낮은 세율로 분리과세 된다.

또 공장용지나 분양ㆍ임대ㆍ공급 목적용 토지도 0.2%의 세율로 세금을 매긴다.

그러나 임야라도 영림계획인가를 받지 못했거나 기준면적을 초과한 공장 부속 토지 등은 나대지와 합산 과세되기 때문에 자칫 착각했다가는 무거운 세금을 낼 수도 있기 때문에 유의해야 한다.

오피스텔은 주거용만 주택에 포함된다.

부부 공동 명의 고려할 만=종합부동산세는 가구별이 아니라 개인별로 보유 부동산을 합산 과세하기 때문에 부부 공동명의로 분산하거나 증여를 이용하면 세금을 줄일 수 있다.

예를 들어 기준시가 11억원짜리 고급 아파트를 남편 명의로 8억원, 부인 명의로 3억원으로 나눠서 등기를 하면 종합부동산세를 피할 수 있다.

그런데 가족 간 증여는 배우자는 3억원, 자녀는 3000만원(미성년 1500만원)까지만 증여세가 면제된다는 것을 유념해야 한다.

증여세율은 10~50%로 종합부동산세율보다 훨씬 높기 때문에 잘못할 경우 보유세를 아끼려다 증여세 부담이 커져 세금을 더 많이 낼 수도 있다.

또 부부 공동명의로 변경할 경우 세율이 일반 거래보다 다소 낮기는 하지만 거래세를 내야 한다는 것도 감안해야 한다.

임대사업도 고려할 만=종합부동산세 부과 대상이 되는 다주택자는 임대사업도 신중히 고려할 만하다.

정부는 일정 기준에 맞는 임대주택은 종합부동산세 부과 대상에서 제외할 방침이기 때문이다.

다만 임대주택에 대한 혜택이 투기를 조장하지 않는 방향으로 제외기준이 마련 될 예정이기 때문에 실제 임대사업 전환이 가능한지는 좀 더 기다려봐야 알 수 있다.

 

- 출처 : 한국경제



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